2022년 부동산 정책 총망라해보자

'정권에 따라 각기각색' 인 부동산 정책

지금도 한국 부동산 시장 급락으로 인해 국제통화기금(IMF) 의 경고를 보내고 있다. 코로나19로 인한 집값에 상당부분 

거품이 끼어있다고 전문가들은 진단한다. 물론 한국뿐만 아니라 IMF는 뉴질랜드, 호주 등도 큰 폭의 부동산 가격하락을 겪을 것이라고 전망했다. 최근 2~3년간 부동산 시장에 관한 전문가의 수시로 빗나갔는데, 상승세를 탄 가격은 고점을 넘어 나날이 신고가를 찍었다. 나날이 신고가를 찍는 상승으로 오히려 두려움을 안겨주기도 했다. 그로 인해 '영끌족' 까지 탄생.

2021년을 지나고 2022년 시장은 또 다시 급변화가 왔다. 금리 인상과 대출규제 확대, 장기간 상승에 따른 피로도 누적 등 

여러이유로 매수세가 꺾이고 가격은 조금씩조금씩 내려가기 시작했다.

한국 집값 그리고 IMF도 우려 

 

IMF는 15일 발표한 '아시아태평양 지역 주택시장 안정성과 적정가격' 보고서를 통해 전망을 내놨다.

주택 가격이 과도하게 높은 수준이며 장기간 하락할 수 있다는 것. 한국은 지난해 4분기 주택가격이 코로나19 이전인 2019년 4분기에 비해 약 18% 가량 오른 것으로 집계됐다고 한다.

한국의 부동산 가격이 큰 폭으로 오른데에는 주택 공급 부족과 가격 상승에 대한 과도한 기대등 반영됨으로 IMF도 우려하는 그런 사태가 벌어진것이라고 한다.

 

우선 2022년 부동산 정책에 총망라 해보자.

 

 

KB부동산 원간 아파트 매매가 상승률 추이를 살펴보자면, 상반기 소폭 상승행렬을 기록했던 가격 변동률이 하반기를 들어 본격적인 마이너스 행보를 펼쳤다.

상반기에는 대통력 선거가 있었던 해다. 정권의 성격이 바뀌면서 정책도 양상을 달리했다.

대선 직후에는 큰 변화가 없었지만 하반기에는 시장의 흐름이 바뀌면서 이전과는 정책의 생과 모양도 달라졌다. 집값 하락이 본격화되면서 규제를 풀기 위한 조치가 시행됐다. 

 

2022년 한 해 동안 발표된 부동산 관련 정책을 총망라해보자.

 

 

• 1월

1월에는 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)이 조기 시행되었다. 카드론, 마이너스통장, 주택담보대출 등 총 대출액이 2억원을 초과하면 차주단위 DSR40%를 적용 받는다. 제2금융권 차주단위 기준도 기존 60%에서 50%로 낮아졌다

 

• 2월~4월 

한국토지주택공사의 통합공공임대주택 입주신청, 전세임대뱅크 시스템 마련, 농지 원부 필지별 작성 개편 등 서비스 측명의 제도가 발표되었다.

 

• 5월 

임대차 신고제는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 공개하고자 임차인 권리 보호를 위해 시행된 제도이다. 국토교통부는 지난 5월 임대차 신고 계도기간을 1년 연장한다고 밝혔다. 신고 대상자에게 지난해 6월1일부터 올해 5월31일까지 계도기간을 주었으며, 이를 1년 더 연장해 내년 5월말까지 기간이 늘어났다.

뿐만 아니라 양도세 중과도 1년 유예되었다는 소식이 들려왔다. 2년 이상 보유한 주택에 한해서 2주택 이상자가 내년 5월9일까지 매도하면 일반세율을 적용한다는 내용이다. 또한 1세대 1주택 양도세 비과세요건을 판단할 때 보유 기간, 거주 기간의 재기산 제도를 폐지하고, 조정대상지역의 주택을 소유한 상태에서 추가고 조정대상지역의 주택을 취득할 때 일시적 2주택 비과세요인도 완화했다.

 

• 6월

상반기 가장 큰 주목을 받았던 건 분양가 상한제 개선이였다. 분양가 상한제와 고분양가 심사제도를 개편해 자재값 상승분, 정비사업 추진 필수 비용 등을 반영하기로 하였다. 또한 부양가 심사절차를 합리화하고 평가 전문가를 확대 투입해 심사 절차의 투명성을 재고했다. 또 하나의 큰 변화가 있었다. 바로 지방 규제지역을 대폭 조정한 것. 주택가격 상승폭이 낮고, 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권에 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제한것이다. 경남 창원 의창구, 대구 수성구, 대전 동구.중구.서구.유성구 등 6개 시군구의 투기과열지구가 해제됐다. 조정대상지역 해제는 11개 시군구 대구 동구.서구.남구.북구.종구.달서구.달성군, 경북 경산시,전남 여수시. 순천시. 광양시 등이 해당된다.

 

 

• 8월

하반기에는 윤석열 대통령의 주택 관련 주요 공약을 시행하기 시작한 달이다. 

 

주거편의성을 높이기 위해 공동주택 층간소음 개선 방안이 마련되었다. 지어진 주택의 층간소음 문제를 해결 할 수 있도록 저소득층에게 소음저감매트 설치를 지원하고, 층간소음관리위원회를 의무화하였다. 앞으로 시공하게 될 주택의 품질 향상을 위해서는 사후확인 결과를 공개하며, 공사단계 품질점검 강화 및 층간소음 우수기업 인센티브 확대 등을 추친한다. 또한 층간소음 저감에 우수하다고 알려진 기술개발을 적극 검토하며, 선도적으로 공공주택에 적용한다고 한다. 

 

청년층을 대상으로 민생안정 조치로 월세를 특별지원한다. 해당 대상 청년은 월 최대 20만원씩 12개월 분의 월세를 지원받을 수 있으며 , 만 19~34세의 저소득 독립 청년을 대상으로 히기 때문에 소득 및 재산 요건을 모두 충족해야 지원 받을 수 있다.

국토부는 8월16일 향후 5년 공급 계획과 민간 활력 제고, 공공 지원, 주택품질 제고 등 국민 주거안정 실현방안을 발표하였다. 해당 발표는 5년간 전구 22만호 , 서울 10만호 신규 정비구역의 지정을 확대, 신규택지 15만호를 발굴하겠다는 계획등이 담겨져 있다. 

 

• 9월

6월 지방규제지역 조정에 이어, 9월에는 세종시를 제외한 지방 광역시.동의 조정대상지역을 전면 해제하였다. 서울.경기를 제외한 인천.세종 지역은 투기과열지구에서 해제하며 조정대상지역은 유지하기로 결정했다.

1기 신도시 재건축 이슈와 더불어 화제가 되었던 재건축부담금 제도도 합리화 했다. 과도한 재건축부담금을 완화하기 위해 초과이익 환수 면제 금액을 기존 3천만워에서 1억원으로 상향.부과율 결정 기준인 부과구간도 2천만원에서 7천만원 단위로 확대하였다. 또한 1주택 장기보유자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 감면한다. 

임대차 종류 후 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 급증하였는데 이에 국토부는 피해 방지방안을 마련했다. 

피해를 예방할 수 있도록 자가진단 안심전세 어플리케이션을 구축하며, 선순위 권리관계를 확인하는 권한이 임차인에게 부여되도록 제도를 개선하였다. 임차인의 법적 권리를 강화해 최우선 변제금액을 상향하고 , 전세사기 지원센터를 설치해 피해자가 원스톱 서비스 및 임시 거처를 제공한다. 

 

 

 

• 10월

청년.신혼부부를 대상으로 하는 버팀목 전세대출의 한도가 10월부터 확대되었다. 청년 전용은 기존 보증금 1억원 이하 주택에 대해 7천만원 대출 지원에서 보증금 3억원 이하 주택에 2억원까지 대출하는 것으로 제도를 개선했다. 신혼부부 대상은 수도권 2억원, 지방 1.6억원에서 수도권 3억원, 지방 2억원으로 대출한도를 높이고 , 대출 대상이 되는 주택의 보증금도 수도권 4억원, 지방 3억원으로 인상했다. 

 

• 11월

 

나눔형,선택형, 일반형 등으로 나눠 청년과 무주택 서민에게 내 집 마련 기회를 보장하는 윤석열 정부의 대표 공약인 '250만호 +&' 공금대책의 일환으로 지난 10월 공고우택 50만호 공급 계획을 발표하고 , 그 세부 계획은 11월 마련하였다. 

 

이른바 깡통전세 를 방지하기 위해 임대차 제도도 개선하였다. 주택임대차보호법을 개정해 선순위 임차인 정보 확인권, 체납정보 확인권 등을 신설하였다. 주택임대차표준계약서를 개정하므로 임차인의 대항력이 발생하는 전입신고 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없는 조항을 신설하였다. 

 

기준금리 인상에 따른 영향으로 , 주택청약종합저축과 국민주택채권 금리를 0.3%P 인상한다. 국토부는 기준.시중금리와 기금 조달금리간 격차를 완화하기 위해 청약저축 금리를 인상했으나 , 재무건전성을 위해 대출금리 역시 인상될 가능성이 높다고 설명.

 

23년 부동산 보유세를 20년 수준으로 완화하는 방침도 발표되었다. 몇 년간 부동산 가격이 크게 오르면서 부동산 보유세 부담이 커진 국민을 위해 공시가격과 1주택자의 제산세를 20년 수준으로 낮춘다.더불어 종합부동산세도 개편하겠다고 예고하였다. 서울 및 서울과 연접한 4곳을 제외한 규제지역이 전면 해제되었다. 서울.하남.광명.과천.성남(분당.수정)을 제외하고 경기도 전역과 인천,세종도 규제지역이 해제됐다. 서울시는 주변지역과 파급효과, 개발 및 주택수요 등을 감안하여 여전히 투기과열지구 및 조정대상지역이 유지됐다. 

 

• 12월

이달부터는 규제지역 내 주택담보대출 규제가 완화돼었다. 무주택자와 1주택자에 대한 LTV(주택담보대출비율)가 50%로 단일화되며, 투기지역 및 투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트도 주택담보대출이 허용된다. 서민 . 실수요자의 경우 최대 6억원 대출한도 내에서 LTV70% 까지 우대 혜택이 보장된다.

 

 

 

 

주택시장 붕괴 장시간 지속될 지도....

 

 

IMF는 이번 집값 하락이 과거의 주택 시장 붕괴 사태처럼 장기간 이어질 가능성도 보고 있다. 더 큰 문제는 올해 이후 각국의 급격한 금리 인상의 효과가 고려되지 않았다는 점이라고 한다. 한국은 올들어 기준금리를 1.0%에서 3.25%까지 올렸는데 IMF 금리가 3% 오를 경우 주택가격이 2%더 떨어질 것으로 예측했다. 또 가계부채가 많을수록 금리 영향을 크게 받을 것이라고 설명하며, 한국을 지목했다고 한다. 한국에서 가장 많이 집값이 하락한 사이클은 지난 1991~1996년인 것으로 나타났다. 실제 아시아태평약 지역의 집값 변동은 진폭이 크고 주기적으로 발생하고 있다. 한국의 주택시장 과열이 다양한 부작용을 낳았다는 점에서 세대간 주택 소유에 따른 격차가 커지며, 빈부격차가 직접적인 요인이 되었다는 것이다.